Det danske realkreditmarked

Læringsmål

• Forstå det danske realkreditsystems balanceprincip
• Kende de centrale aktører og institutternes rolle
• Få indsigt i den lovgivningsmæssige ramme (LTV, tilsynsdiamant, covered bonds)
• Anvende viden om markedets opbygning og kursdannelse
• Skelne mellem forskellige obligationstyper (fastforrentede, flekslån, floaters)
• Beregne konsekvenser af fx flekslån og konverteringseksempler

Katastrofen

• Branden begyndte fredag den 5. juni 1795 ved 15-tiden ved flådens gamle leje (”Dellehave”)
  
• Startede i flådens lager for kul og tømmer ved Kongens Nytorv
  
• Slukningsarbejdet gik først sent i gang, da arbejderne var gået hjem
  
• Brandhanerne var fjernet af frygt for tyveri → branden fik hurtigt fat

Balanceprincippet

• Kernen i dansk realkredit → aktiver = realkreditlån, passiver = obligationer
• Instituttet matcher præcist ind- og udbetalinger
• Ingen renterisiko i instituttet – den sendes direkte til investorer
• Kun kreditrisiko håndteres af instituttet (egenkapital + sikkerhed)
• Kaldes også balanceprincippet

Balanceprincippet

Institutter

• Danmark har 5 realkreditinstitutter
• Nykredit/Totalkredit er den største aktør (ca. 51,7%)
• Realkredit Danmark, Nordea Kredit og Jyske Realkredit er de øvrige store spillere
• DLR Kredit er specialiseret i erhverv/landbrug
  
• Uanset udsteder → obligationerne handles som perfekte substitutter

Institutter

Match-funding

• Nyt lån = udstedelse af ny obligation med samme karakteristika
• Tap-udstedelse → lån samles i serier, typisk åbne i 3 år
• Store volumener giver likviditet i markedet
• Hver obligationsserie svarer til en samlet udlånsportefølje

Match-funding

Belåningsgrænser

• Realistisk lån kun mod sikkerhed i fast ejendom
• Maksimal Loan-to-Value (LTV) afhænger af ejendomstype
  • Helårshuse: 80%
    
  • Sommerhuse: 75%
    
  • Erhverv: 60% (70% m. supplerende sikkerhed)
    
  • Landbrug: 60% (70% m. supplerende sikkerhed)
    
• Resten skal dækkes af egenbetaling eller banklån

Tilsynsdiamanten

• Efter finanskrisen blev der indført 5 nøgletal
• Begrænser risiko for systemiske problemer
• Fx: maks. udlånsvækst, renterisiko, afdragsfrihed, kort funding, store eksponeringer
• Sætter grænser for, hvor meget risiko institutterne må påtage sig

Covered bond-lovgivning

• Tre typer: RO (før 2007), SDRO, SDO
• SDRO/SDO kræver supplerende sikkerhed ved faldende boligpriser
• Øget sikkerhed → lavere risikopræmie for investorer
• I dag udstedes næsten udelukkende SDRO/SDO

Markedet i dag

• DK har verdens største covered bond-marked målt ift. BNP
• Realkreditobligationer > statsobligationer i volumen
• Forklaring: lavt finansieringsbehov i staten + høj investorinteresse i realkredit

Markedet i dag

Kurslisten

• Udsnit af danske realkreditobligationer (kilde: Vitec Scanrate, juli 2025).
  
• Indeholder både fastforrentede, variabelt forrentede og flekslån.

Kursværdien

• Kursen afgør hvor meget låntager får udbetalt og hvad det koster at indfri
• Kurs < 100 → kurstab → låntager må låne mere for at få råd til huset
• Kurs > 100 → dyrere indfrielse, men låntager kan opsige til pari (100) på fastforrentede lån
• Giver fleksibilitet og sikrer låntager mod høje indfrielseskurser

Fastforrentede konverterbare

• Klassiske 30-årige annuitetslån
• Låntager kan altid indfri til kurs 100 (nedkonvertering ved rentefald)
• Eller indfri til markedskurs (opkonvertering ved rentestigning)
• Stor fleksibilitet men kompleks prissætning pga. konverteringsrisiko

Fastforrentede konverterbare

Variabelt forrentede lån

• Rente løbende justeret efter indeks (CIBOR, CITA etc.)
• Lavere rente i perioder med lavt renteniveau
• Høj renterisiko for låntager → ydelsen kan stige kraftigt

Flekslån

• 30-årige lån finansieret af kortere stående obligationer (F1, F3, F5, F10)
• Kurs altid til pari ved refinansiering
• Størst renterisiko på korte F-lån (fx F1)
• Kommer med auktionstrigger og rentetrigger for at beskytte låntager

Flekslån

Flekslån

Eksempel: F3 funding og gennemsnitsrente

• System af ligninger bestemmer hovedstole og gennemsnitlig rente

• Ligninger: \[\begin{aligned} 1.01 Z_1 + 0.01 Z_2 + 0.01 Z_3 - \bar R RG_0 &= 0 \\ 1.01 Z_2 + 0.01 Z_3 - \bar R RG_0 &= 0 \\ 1.01 Z_3 - (1+\bar R) RG_0 &= 0 \\ k_0^1 Z_1 + k_0^2 Z_2 + k_0^3 Z_3 - RG_0 &= 0 \end{aligned}\]

• Eksempel: kurser \(k_0^1=0{,}99\), \(k_0^2=0{,}975\), \(k_0^3=0{,}96\), \(RG_0=1.000.000\)

• Løsning: \(Z_1=13.540{,}75\), \(Z_2=13.676{,}16\), \(Z_3=1.013.812{,}92\), \(\bar R=2{,}40\%\)

• Lad os se det i Excel!

Markedsbevægelser og nye serier

• Rentestigninger kan udtørre lavkupon-serier
• Udstedere åbner nye serier med højere kupon

Takeaways

• Balanceprincippet og match-funding giver stabilitet
• Lovgivningen beskytter både låntagere og investorer
• Produkter rummer forskellige risici (konvertering, funding, triggers)
• Næste kapitel: Fokus på fastforrentede konverterbare og modellering af konverteringsadfærd